Belgische immo: Zwendel inc. (deel 1)

Vaak hoor ik mensen langst hun neus weg zeggen dat ze bezig zijn met verbouwen, een huis aan’t kopen zijn of een nieuwbouw aan’t laten zetten zijn. Ze bouwen hun eigen gevangenis, en het systeem erachter zit verdraaid vernuftig in elkaar. In dit stuk wil ik m’n visie hierover uiteenzetten.

Gebouwen in opbouw Nieuw Zuid Antwerpen bron

Intro

Voor de titel-scrollers onder u: dit stuk is in “long-read” formaat. Ik tracht stukjes te schrijven waar iets meer in zit dan een tweet, of een HLN-artikel, en vooral tracht ik mensen over iets te doen nadenken via invalshoeken die niet voorgekauwd werden door een handvol journalisten van DPG of een lepe studiedienst van een partij of drukkingsgroep.

Los van of u het met me eens bent of niet, tracht ik mijn manier van tegen zaken aan te kijken over te maken, dit in fel contrast tot vaak erg snelle en vaak ronduit achterlijke hap die de grote media dagelijks opdienen.
Wie geen tien minuten tijd wil besteden aan langere stukken lezen, kan alvast hier terecht voor symptoom-journalistiek.

In dit stuk ga ik in op de vaak bijna “heilig” beschouwde huizenmarkt en iets breder, over hoe we tegen waarde aankijken in onze streek.

De taak

Vaak hoor ik mensen langst hun neus weg zeggen dat ze bezig zijn met verbouwen, een huis aan’t kopen zijn of een nieuwbouw aan’t laten zetten zijn. Je krijgt er dan, gewild of niet, het hele verhaal bij, over hun architect, aanpassingen aan de plannen, de notaris, de bouwbedrijven, enz zo meer.

Het is een belangrijk moment in hun leven. Of eerder HET belangrijkste moment. Zeker wanneer ze daarna een echte Vlaming worden en meteen ook een tweede of derde woning aanschaffen na hun instap-model, met vooral het doel om rent-seekers te worden en te verhuren. De droom, zo lijkt het, is vaak om slapend rijk te worden tegen hun pensioen aan terwijl je een hop “koten” verhuurt aan het plebs waar je vroeger ook toe behoorde.
Een mooi systeem, waarbij de vergelijking met een piramidespel nooit ver weg is. De nieuwe inflow betaalt de oude instappers, die op hun beurt weer nieuwe rent-seekers zoeken. Al speelt de staat in het immo-spel een belangrijke rol om alles te legitimeren.

Zo’n leven, is vaak een leven dat al van kindsbeen af aan in het teken staat van deze “taak”. De taak om als een braaf belgje, mooi een huis te hebben tegen je 30ste, en daar dan je leven ècht mee te beginnen (al eindigt het daar voor de meesten, wanneer ze hun huis kopen lijken ze daar meestal te blijven steken en verdwijnen ze stilaan in middelmatigheid, het sociale leven, of beperken ze zich tot deelnemen aan het buurtleven).

Je krijgt er als toehoorder ook meteen een herkauwde versie bij van eindeloze discussies tussen twee partners over welk soort badkamertegels ze gaan plaatsen en of er al dan niet een struik in hun mini lapje fake natuur komt (ook wel “tuin” genoemd her en der).

Het aantal mensen dat op een of andere manier bezig is met verbouwen en ‘huizerij’, is nog verder aan’t stijgen, afgaande op m’n eigen omgeving. Vaak omdat dit spel zowat de enige houvast is die ze nog hebben in deze wereld. Al lijkt dat enkel maar zo. Een huis is alles behalve vrijheid, of alles behalve ‘safe’ zitten. De vele verhalen om me heen van horror-verbouwingen, slechte buurten, of scheidings- en erfeniskwesties tonen aan dat er meestal achter elke gevel wel wat ellende schuilt.

De doemscenario’s die er dan de ronde doen om je net in de armen van het piramidespel, die huizerij, te duwen, gaan meestal over onbetaalbare huurprijzen, en eindigen meestal met het slapen onder een brug tussen daklozen (die dus ook allemaal “geen huis hebben” en al, wordt er dan bij verteld — want da’s echt heel erg en daarom moet je braaf zijn en zo snel mogelijk een huis kopen als jong koppel:). Zoals meneer pastoor destijds ook al zei. (al is die meneer pastoor intussen vervangen door de bank, de Tv en de politieke partijen).

Een zelfde bangmakerij zien we trouwens systematisch opduiken op andere vlakken ook : “wees de brave belg, of anders…” (of het nu gaat over uitdagende sporten, rare hobbies, gamen, crypto currencies of technologische huzarenstukjes, de belg blijft best naar VTM staren terwijl ze hun bank rijk maken, zwijgen en consumeren, dan ben je pas echt een brave burger, en vergeet het pensioensparen niet hé).

Zonder-illusie-straat

Geen wonder dus, dat met een bevolking die systematisch als een stel lemmingen achter elkaar aankopen (dieselwagens, zonnepanelen, woonbonussen, …) er een ware goldrush is ontstaan op de met opzet gecreëerde schaarste op de huizenmarkt, gecombineerd met een zeer goed uitgekiemde stadsplanning en een ronduit desastreuze organisatie van alles dat met distributie te maken heeft (personen of goederen).

Elke vierkante meter grond die in de mooie Vlaamsche familie vrij komt, wordt dan ook meteen aan de hyena’s van de vastgoedprojecten toegegooid. Die met de nodige voorkennis de beste plekjes volbouwen om nog meer mensen op te stapelen in hokjes die eigenlijk niet zo veel waard zijn.
De hokjes met aan de ene kant een IKEA kast en zetel en in de hoek vooraan aan’t raam de TV met 40 kanalen bullshit met daarnaast een sanseveria plant en een affiche van een lokaal actie committée (“graag traag in onze straat”)

Zo wordt een ouder huis uit de jaren ’60, met grond en al omgetoverd tot een reeks kleinere hokjes waar men telkens opbrengst met kan creëren, en tegelijk hun spargeld kan omzetten in wat men dan als “echte” waarde beschouwd. En daar begint al meteen de eerst grote misvatting. De actie om dit alles neer te poten is de waarde. Die waarde vloeit vooral naar aannemers, banken, planners, architecten, verzekeraars, notarissen… maar zeker niet naar de zogenaamde eigenaar.

Gedeeltelijk is wel echte waarde (er staan immers bakstenen, hout, metaal en wat beton met glas) maar deze waarde is zeer gering, omdat de opgetelde materiale niet echt veel waard zijn. Er opnieuw iets anders zetten is veel meer waard economisch gezien. Eens er een huis ergens staat, is het net als een auto waar je de garage mee buiten rijdt na aankoop: een kost die steeds verlaagt in echte waarde.

Er zijn dus enkele addertjes onder het gras die men dan nalaat te vermelden, of zelfs niet meer wil zien.

De illusie die hier wordt opgebouwd, is verbazend.

Of ze nu de eigenaar van een eerste woning willen worden, of een passief inkomen willen genereren als “rent-seeker” (parasitaire uitwas van een maatschappij die arbeid noch cratie waardeert) of gewoon zich “veilig” willen voelen in een eigen woning: ze zijn er allemaal nogal veel tijd, geld en energie in aan’t stoppen.

Ik kijk zelf met toenemende verbazing naar hoe deze bezigheid mensen absorbeert, ik beschouw het daarom meer en meer als een Belgische equivalent van de “Hadj”, waarbij moslims een keer in hun leven een verplichte pelgrimstocht naar Mecca maken.
De heilige plicht, die er van in de kleutertijd reeds wordt ingestampt om een eigen huis te hebben en daar desnoods je hele leven mee bezig te zijn.
De cijfers liegen er niet om, in een reeds stevig volgebouwde streek, zie je 11000 nieuwe bouwvergunningen gemiddeld per jaar. https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/bouwvergunningen

Zeker tijdens de voorbije maanden van corona-crisis, zijn er een boel mensen blijkbaar het merendeel van hun tijd in de huizenmarkt aan’t steken. Van het afschuimen van immo-websites, tot het regelen van allerlei aankoop-, of verbouwingswerken.

Om niet te zeggen dat er een full-blown paniek-koop woede bezig is, een hype die mensen als ware huizen-junkies door de immo-websites laat scrollen om die droom waar te maken van een eigen stuk te bezitten.
En daar begint de nep, de illusie al meteen. Dat “eigen” is al nep op zich.

Een staat heeft het eindrecht, aangezien we allemaal maar genummerde tax-slaven zijn, dus de eigen woning is niets meer dan een tijdelijk recht dat je hebt op een plekje dat zogenaamd van jou is, tot de staat (of een van hun bevriende bedrijven) er andere plannen mee heeft.
De tijd dat er enkel onteigend werd (of onrechtstreeks “ontraden” om er te blijven wonen) om een treinspoor te bouwen ligt ver achter ons.
Het uitbreiden van een school, het inplanten van enorme zorgcentra, woonblokken, of uitgebreide plannen om nog meer wagens over steeds verder uitbreidende wegen te sturen,…

De manipulatie van uw woonomgeving is gewoon een reeks wiskundige modellen, die je best kan vergelijken met SimCity met een vleugje real-life politiek er bij. Een verwaarloosde buurt, is meestal met een reden verwaarloosd. Eens de groten er hun stukken marktwaarde hebben opgekocht met de nodige voorkennis, komen er verbeteringen; een mooi park, een paar aangepaste wegen, beter verbindingen en verlichting, en opeens wat banken die toch wat investeringen willen financieren.

De taak, die velen zich dus opleggen, om dat huis te verkrijgen, is niet totaal onnuttig. De taak is eerder een dwangmatig deelnemen in een spel dat nooit gewonnen wordt en waar je je onderdanigheid tegenover de staat een vaste vorm geeft. Je bouwt/koopt je eigen gevangenis, om er daarna in te wonen, en terecht te komen in een mini sociaal vangnet van een of ander buurt comité vol verveelde boomers, heraangelegde straten, grasmaaiers en blaffende honden.

Vaak is dit een taak die hen ook effectief ruïneert (op vele vlakken), zonder dat ze er zelf erg in hebben. Het vernielt relaties, menselijkheid, maar ook verbrast het soms de beste jaren van mensen hun leven.

Daarom wil ik een paar punten, puur ter info, meegeven. Al besef is dat de echte huizen-junkies zelfs de tijd niet gaan hebben om het te lezen, omdat ze waarschijnlijk weer twee Oost-Europese arbeiders aan’t zoeken zijn om hun gang op te schuren en te bezetten met tegels.

Voor ik de opsomming begin; toch een opmerking : wanneer je geen kapitaal hebt, heb je in deze wereld weinig of geen keuze. De mening die je dan hebt over huizen in’t algemeen zijn irrelevant, want je moet nu eenmaal meespelen in dat spel dat werd opgezet voor jou, door de vorige generaties. Tenzij er een full-blown revolte komt hang je er als gewone werknemer of student, aan voor de moeite en dien je mee te spelen in dat systeem van ‘starterswoning’ om dan je weg omhoog te traden ettelijke keren tijdens je leven.
(Op die revolte moet je best ook niet wachten, zolang mensen in hun pyjama Netflix kunnen kijken met een in de haast door zwervers-op-wielen aan de deur geleverde doos sushi, gaat men geen stenen naar de politieke structuren gooien, zelfs niet in het stemhokje, luiheid primeert altijd in een economie waar men leerde consumeren als status te verheffen en lange termijn creatie tot afval herleidde).

De punten die ik hieronder maak, zijn dan ook van geen tel voor mensen met een laag of zeer laag inkomen (sorry mensen).
Jammer genoeg valt men in dat geval in een andere categorie, die niet onder de huizenmarkt, maar de subsidie-zwendel valt.
Da’s erg. Wanneer je als mens nog voor je ooit iets kunt betekenden of bereiken in de maatschappij al grotendeels buiten spel wordt gezet door een nep vrije markt, kan je enkel vaststellen en trachten er het beste van te maken. Game over.
Die mensen, laat ik in de rest van het schrijven buiten beschouwing, omdat ze de keuze niet (of nauwelijks) hebben. Over deze sub-categorie van de neo-plan-economie, schrijf ik een ander stuk later.
Laat ons eerst focussen op de immo en huizenmarkt zelf en het totaalbeeld van deze zwendel met vele facetten.

1. Vadertje Staat

Het eerste punt dat al deze punten moet voorafgaan is de inmenging van de staat. De Belgische, of eender welke Westers historisch gegroeid overheidsregime.
Specifiek voor deze overheden, die deze taak gewoon hebben overgenomen namens de industriëlen, is er een grote spel bezig, waarbij ze actief de huizenmarkt en woningbeleid manipuleren en sturen.
Steeds balancerend tussen winstneming voor hun eigen kliek en het opwekken van weerzin (opstand). Ze zijn zeer bedreven in deze balans, zwalpend tussen steun, tax-voordelen en premies, maar evengoed met abnormale woningsubsidies voor bv. sociale woningen.

Een voorbeeld is deze Vlaamse overheid (alias: een omhooggevallen cultuurcommissie) die voortaan de huizen meer wil gaan ‘scannen’, teneinde nog meer suggesties te maken naar renovatie en afgedwongen kosten toe (de cash-cow die u bouwde voor de staat, in de vorm van een eigen gevangenis, moet immers renderen).

Dat suggesties maken van de staat uit, is uiteraard een bekend eufemisme voor: “het gaat u geld kosten”, of nog erger, is een aanleiding om enkel de grote verhuurders en immo bedrijven nog te laten meespelen in het piramidespel en de kleintjes het te laten opgeven.
De mensen die in de familie bij voorbeeld 2 tot 5 eigendommen hadden en deze verhuurden, hangen er stilaan aan voor de moeite. Terwijl de grote bedrijven hun eigendommen met plezier in handen nemen en de nieuwe kosten wel maken om te voldoen aan alle regelgeving. De regelgeving en de toename in het patrimonium bij de grote immo bedrijven.

Deze continue barrage aan beleidsveranderingen en nieuwe regels vanuit de overheden, zorgt er net voor dat die kleine eigenaars, kleine verhuurders hun kosten en moeite steeds stijgen, waardoor de mensen die destijds “gratis” hun huis kregen tijdens de bouwwoede van de jaren’50-’60 onder de wet De Taeye hun opbrengst al lang hebben zien verdwijnen uit de families (om niet te spreken over de vele, vele verbouwingen die aan zulke huizen meestal gebeurden). Tenzij men op tijd, een overstap maakte naar andere beleggingsvormen, al houdt men Belgen graag weg daarvan, door ze ook daar redelijk bang voor te maken. (zie punt 3)

Het eindresultaat is steeds hetzelfde: de staat heeft eerst kennis van de nieuwe maatregelen, de grotere lobbies, grote bedrijven en hun eigen immo-patrimonium beheerders als AGVespa in Antwerpen om er maar één te noemen, zijn de volgende in de rij die de Kennis mee krijgen (pun intended). Waarna, helemaal achteraan in het rijtje de kleinere verhuurders, eigenaars en de eindgebruiker (betalende burger) komen.

2 — De overheid heeft omgeving onder controle

Naast het steeds roteren van nieuwe regelgevingen, heeft de staat ook de onteigening in handen. Waarbij er de facto mensen worden genoodzaakt om hun huizen aan spotprijzen te verkopen, of daadwerkelijk onteigend worden (meestal afhankelijk van de sociale status van de straten die men wil capteren).

Een mooi voorbeeld is een straat in de Antwerpse randgemeente Deurne, die door de Oosterweelwerken pal naas de werf komt te liggen. De burgemeester (Bart De Wever) raadde de mensen aan om te blijven wonen op die plek, omdat na een 10 (!) jaar graaf- en bouwwerken de situatie zeer goed zou zijn voor de huizenprijzen.
“Dus blijf er vooral wonen. Verkoop uw huis niet, want na de afloop van de werken zal het zo veel beter zijn. En voor een huis te bezitten is tien jaar relatief kort.” (bron)

Of het nu gaat over het aanleggen van nieuwe wegen, een park, of een hele buurt opwaarderen, de staat en vooral de steden zelf hebben heel wat kennis hierover. Ze bedenken deze plannen zelf, en vaak loopt diegenen die gewoon een huis willen kopen om met hun gezin in te gaan wonen, een 3 tot 5 jaar achter op de kennis van deze plannen.
Een buurt die verloederd is, is dat meestal niet per toeval… een buurt waar grote immo bedrijven opeens beginnen kopen, soms hele rijen huizen in één keer, gaat zeker op een of ander plan staan voor opwaardering. Het omgekeerde is ook waar, wanneer men zaken die veel hinder met zich meebrengen wil inplannen in een buurt waar de huizenprijzen nog aan’t stijgen zijn. Snelheid en kennis combineren is in dat geval een noodzaak, waarbij de banken ook een sleutel in handen hebben over de snelheden waarmee zo’n transacties gaan verlopen (een lening een paar weken op zich laten wachten, geeft anderen “in the know” weer meer kans).

Deze factor maakt vooral dat uw huis, uw woning die aangekocht werd, eigenlijk nooit ècht van jou is. De grond waarop de woning staat, de hele buurt zelfs, is een speelbal van stedenbouw en grotere infrastructuurplannen.
Mijn mening is dan ook dat je nooit eigenaar bent, da’s nu eenmaal de aard van het beestje. Er zijn enkel gradaties van huurders. Sommige huurders hebben hun woning enkel maar te onderhouden omdat het afbetaald is en op een rustige plek ligt die geen speelbal is van de staat. Anderen wonen in een pand waar ze niks over te zeggen hebben.
Eigenaar zijn is dus zeer relatief, waarbij je op’t einde van de rit vooral de “hoop stenen” hebt die je dan permanent up-to-date dient te houden met de gangbare regelgeving, of uiteindelijk als investering elk jaar maar 7% ziet opbrengen, in dalende lijn naar -10% over de jaren heen. Waarna je capituleert naar de grote immo’s toe en verkoopt. Niet dat je er niet aan hebt verdient dan, uiteraard heb je de waarde van je huis, en je eventuele “gratis wonen” al die jaren gehad. De staat en hun immo baronnen belonen u op die manier om de zwendel te laten rollen.

Je huis wordt dan op de duur een lopende rekening, geen zogenaamde “veiligheid”, je woont dan in een betonnen versie van steeds minder waard wordend spaargeld of afbetaling… wanneer je stopt met het onderhouden wordt het nog minder waard, wanneer je het verkoopt is intussen alles zo ver gestegen in prijs door de inflatie dat je eigenlijk armer wordt.

Een huis is dus een dure, zelf gekozen, luxe-gevangenis, waarmee je uiteraard wel geld kan verdienen, maar eigenlijk armer wordt naarmate je ouder wordt.

De grond op zich, is een ander verhaal, waar je desnoods nog je oude huis kan laten afbreken en een compacte nieuwbouw met meerdere appartementen kan verkopen aan “the next fool” en op die manier geld recupereren uit dit gigantisch piramidespel waar de overheid altijd de winnaar is.

Hiervoor zijn ook een reeks instrumenten gangbaar: huren duurder maken via hun niet plafoneren van de prijzen, (vaak via het op kosten jagen door de verhuurders gecombineerd met de hogere risico’s door marginale mensen zonder begeleiding te laten huren op de open markt), sociale woningen tot een industrie maken, en tegelijk alle kleine eigenaars onder druk zetten, is de manier waarom de staat hier de grote spelers op de markt worden bevoordeeld (toevallig allemaal met de nodige politieke connecties).
De vaak gehoorde kreet “mijn huis is in orde ze” van eigenaars, is dan ook vrij dubbel. Ze staren dan naar hun 30m² gazon, waar alle leven en alle natuur herleid werd tot een naar pesticide en barbecue ruikende nep lappen mini-groen zonder nut en zonder ziel. Net als hun gevels, interieur en vaak TV-geïnfecteerde hersenpan.

…

In deel twee ga ik over de andere punten van deze zwendel.

Wordt vervolgd in (deel 2)

deadeyes